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１．ホームページ開設趣旨

このマンションも 2015年5月の入居開始から2021年4月で6年になります。
2020年8月1日の総会で、大規模修繕積立金の増額が決まり、修繕資金の充実が図られることになっています。この多額なお金を有効に使い、マンション価値の維持向上に役立てなければなりません。このホームページでは、理事会などで修繕についてどのような検討や議論がなされているか、資料を公開し、居住者の皆さまにお知らせして、ご意見やご指摘を頂きながら、情報の共有を図りたいと思います。　尚、全ての重要な決定は総会で行われるので、その時の判断の参考資料としてください。また、このホームページは修繕委員の個人的ホームページとしてスタートします。

ご連絡：このマションの最初の修繕積立金取崩工事として「鉄部塗装工事」が10月～11月に実施されました。

・積立金の根拠：　積立金は、国土交通省が策定した「長期修繕計画ガイドライン」(H20年6月 128頁。R3年9月改定)と、「修繕積立金ガイドライン」 (H23年4月 38頁。R3年9月改定) に基づいて積立てられます。　積立額=ガイド値x総床面積+(機械式駐車場)。ガイド値はこのマンションの場合 202~265円/m^2・月(改定後 252~320/m^2・月）。これで計算した積立額は提示されている計画値とほぼ同じ。
・尚、売主と管理会社は、親会社の下で、指揮命令関係のない兄弟会社の形態をとっています。

更新履歴(WHATA'S NEW)　

2023-06-27 6月理事会㉝追加
2023-06-08 5月理事会㉜追加
2023-04-27 4月理事会㉛追加
2023-03-30 3月理事会㉚追加
2023-02-27 2月理事会㉙追加
2023-01-31 1月理事会㉘追加
2022-12-28 12月理事会㉗追加。
2022-11-29 11月理事会㉖追加。鉄部塗装工事報告書追加㉖。「ご連絡」変更。
2022-10-29 10月理事会㉕追加。「売主が実施した主な工事」⑦の完工日明記
2022-09-27 9月理事会㉔追加
2022-08-28「ご連絡」変更。 8月理事会㉓追加
2022-06-02「ご連絡」変更。２(1)⑥変更⑦追加。上記「積立金の根拠」に改定値追加。5月理事会㉒追加。
2022-04-25 「ご連絡」内容変更。4月理事会㉑追加
2022-04-02 「ご連絡」内容変更。3月理事会⑳追加
2022-02-28 2月理事会⑲追加。吸排気弁工事報告⑱追加
2022-02-05 1月理事会⑰追加。吸排気弁工事⑱追加。「最新更新箇所」ジャンプ追加
2021-12-28 2.(1)⑤にメータボックス塗装を記載。12月理事会⑯追加
2021-11-29 「ご連絡」の内容変更。11月理事会⑮追加
2021-10-26 「ご連絡」の内容変更。10月理事会⑭追加
2021-10-01 トップに「ご連絡」追加。9月理事会⑬追加。
2021-09-01 7月総会⑪と8月理事会⑫追加。機械認識回避処理実施。
2021-06-14　6月理事会⑩資料追加
2021-05-18 売主打合せ資料⑧と5月理事会⑨資料追加
2021-04-26 4月理事会⑦資料追加。誤字訂正
2021-03-21 3月理事会⑥資料追加
2021-02-22　2月理事会⑤資料追加
2021-02-16　開設　　

２.修繕に係わる事案の経緯

(1) 売主が実施した主な工事または調査（除く、定期点検とアフターサービス）　

①	溢水工事：2015年11月溢水報告、2016年3月工事完	2016年4月溢水事故報告書の全戸配布。 2016年10月施工会社より別の不具合事項である「地盤改良工事施工不良再発防止策」文書の配布（一般公開文書)
②	W棟自転車置き場出入口スロープ改善	2016年12月工事完
③	建物全体調査	2017年1月上記①を受けた第3者調査。　2017年 5月調査報告書と瑕疵対応念書（重要書類）の全戸配布。資料：瑕疵対応念書
④	W棟エントランススロープ設置	2019年11月 (2016年5月アンケートで要望あり)
⑤	全戸メータボックス塗装	2021年11月5日再塗装工事完了。(3)⑮11月第13回修繕委員会報告(第4回理事会内)に工事報告書掲載
⑥	ゴミ置場の水洗可能化工事	2022年5月23日に改修工事終了。(3)㉒ 5月第19回修繕委員会報告(第10回理事会内)に工事報告書掲載
⑦	水道吸排気弁間接排水化工事	建物設計図面と施工内容の不一致の是正。水道の逆流防止措置。 2022年6月23日工事完

(2)大規模修繕に関する事項

⓪	2014年6月受領書類　長期修繕計画説明	・Community Eyes Life Book(売買契約書付帯書類) の４項　「オプション業務」（長期修繕計画の業務）に下記記述あり。「乙は甲の要請に応じ、別途費用で関連業務を受託する。工事会社は担保責任を負う」
①	2015年9月重要事項説明会（管理委託契約締結(2015.10.1~2018.7.31))	・別表4-1の４項「2年後に長期修繕計画案と資金計画を提出」及び、５項「5年ごとに見直し」。
②	2016年7月1期総会	・修繕計画の詳細は第3期で見直す。
③	2018年1月3期理事会　長期修繕計画の見直し提示	・㋐工事細目　㋑積立金改定　について提案。
④	2018年7月3期総会と重要事項説明会	・「オプション業務」（長期修繕計画の業務）は変更なし。
⑤	2018年12月　長期修繕計画説明会	・上記③の㋐と㋑の説明。
⑥	2019年１月4期理事会	・⑤の説明会での質問、要望の確認。　・シャッター設備の仕様変更　・太陽光発電設備　・コンサルタントの導入　・専門委員会の設立
⑦	2019年3月理事会	・専門委員会設置のアンケート結果報告：設立賛成 36名/41名(88%)、反対 3名/41名。　立候補者5名。資料：アンケート結果　貴重なご意見多数。
⑧	2019年4月理事会	・専門委員立候補者3名出席。　理事1名を加えて4名で専門委員会構成。　理事会の付属組織として活動する。　但し、専門委員会は以降一度も開催されていない。
⑨	2019年7月4期総会	・修繕計画は5期に引き継ぐ。　⑦3月理事会のアンケート結果や専門委員会設立の報告は無し。
⑩	2019年8月5期第1回理事会	・修繕計画の検討内容提示を管理会社に依頼する　　・「修繕委員会未成立を確認する」　なぜ、わざわざ理事会で未成立を確認したのか？　委員には一切連絡なし。
⑪	2019年10月理事会	・組合員提起の「メーターボックス塗装剥がれの件」審議（資料：MB塗装剥がれ）。対応：「保証は2年であり、現在は保証期限切れ。 6年目の修理を待つべし」と回答する。（＊注：現場を見ずに回答作成）
⑫	2019年10月「メーターボックス塗装剥がれの件に関する回答書」	・内容：「保証は2年で期限切れ。6年目の修理を待つべし。」（資料：塗装剥がれ回答書）剥離は2017年（保証期間内）に始まった。手抜き工事である、との指摘は無視。
⑬	2019年11月理事会	・㋐は審議されず。　　㋑のみ審議。（修繕委員会は存在しない）
⑭	2019年12月理事会	・㋑のアンケート実施。　1月結果報告（第3案賛成多数）
⑮	2020年6月理事会	・鉄部塗装工事費用見積額提出 (管理会社)。　当初計画通り、6年目の改修を実施する。　総会に提案する。
⑯	2020年7月理事会	・鉄部塗装工事、長期修繕工事は6期に繰越す。総会提案議題の決定。・ゴミ置場の床面洗浄ができない件の売主の回答：ゴミ置場の勾配の測定が行われ、排水溝までの勾配はとれており、水洗は可能。改修工事はしない。（資料：2020年７月理事会議事録）＊（注）：後日、ゴミ置場で再確認した所、勾配は無く水は流れなかった。事実と異なる回答である。
⑰	2020年8月5期総会及び重要事項変更説明会　契約更新と条件変更第3号議案：管理委託契約変更（重要事項変更を含む）　主な変更点12項目。内、「オプション表記の削除」あり。　議案書の注記：「今回の契約書の内容変更について、管理組合にとって著しく不利益となる変更はないと判断しています。」	・第3号議案　重要事項説明書変更　　＊期間変更 2020.9.1~2022.8.31 　　＊以下の項目は要注意　　　テクニカルマネージメント業務仕様書（別表4-1)の変更　　-「オプション業務」（長期修繕計画の業務）削除(1ページ全て）。「乙は甲の要請に応じ、別途費用で関連業務を受託する。工事会社は担保責任を負う」が削除。　　-代替追加項目：別表第1 「事務管理業務仕様書」３項①乙は「マンションの維持修繕に関する企画又は実施の調整」を行う。以下5件あり。その中で (5)項に、乙は「乙以外の業者に行わせる場合の見積書の受理、発注補助、実施の確認を行う」との記述あり。　　＊（注）これは乙の「業務仕様書」であり甲は制約されないことに要注意。前の重要事項説明書にあった「甲の要請に応じ」が省略されている。・第5号議案　長期修繕計画改定：「国交省ガイドライン」による5年目の改定　 *組合員意見：「修繕委員会非成立という連絡はなく、1人で調査していた。」「太陽光パネルは売主の説明と異なり、世田谷区の条例の設置義務ではないので、積立不要。」・第6号議案　修繕積立金増額改定（上記㋑）・第7号議案　鉄部塗装工事と積立金取り崩し。「メータBOXにチョーキングが発生しており、修繕着手する」との説明。　　＊組合員意見：「チョーキングは2年目で発生、3年目に剥離、2019年15号台風で剥離塗料が散乱した。エアコン室外機や車の塗装に比べ際立って悪く、手抜き工事である」＊（注）管理委託契約の一部：　・誠実義務条項：「義務の履行について信義を旨とし、誠実に行わなければならない」・解約条項：義務履行違反時。または、3か月前までに書面で通知。
＊	問題点	⑩2019年8月の理事会で、「重要事項変更」の修繕関係の検討を行うべき修繕委員会が非成立とされ、この間乙の立場が変更された。変更箇所は、乙が自動的に長期修繕計画を担当するかのように、誘導的に書かれている。
⑱	2020年8月6期第1回理事会	・修繕委員会の活動を開始する。・修繕が予定されている、鉄部塗装と、部品交換が予定されているディスポーザ設備、シャッター設備、太陽光発電設備について修繕委員会に検討を依頼する。・ゴミ置き場床面が水洗できないことについて、売主に改善を求めるか、清掃業者に清掃依頼するか今後検討する。

(3) 修繕委員会　　委員：土井、稲吉

①	2020年9月第1回修繕委員会（第2回理事会内で開催）	・修繕委員の任命。管理会社から鉄部塗装工事の塗装について資料提示と説明あり。多くは、総会資料と同じで、管理会社推奨の塗装方法の説明。資料：ECOハイガード工法。表紙ページに「上塗り2回」とあるが、 P4には「上塗り1回」と書かれており、不整合。保証期間は2年。
②	2020年10月第2回修繕委員会（第3回理事会内）	・管理会社資料：相見積内容　　他は前回と同じ。　・修繕委員資料１：ゴミ置場問題の経緯　売主の回答は事実ではなく、実際に再確認したが床に勾配が無く洗浄廃水が流れない。事実と異なる回答に対し売主の見解を聞きたい。　・修繕委員資料２：鉄部塗装修繕について　現在発生している塗装剥がれの原因が不明であり、このまま管理会社提案を受け入れるわけにはいかない。売主に見解を聞きたい。また、管理会社推奨のECガード工法はメーカ推奨の塗装方法と異なり、シリコーン塗料2度塗りのところを1度塗りにした工法である。　再見積もりを管理会社と(一社)大規模修繕協議会に依頼したい。第3者を見積に加えることが重要である。・売主からの回答をお願いする。資料：瑕疵対応回答依頼・その他、管理会社より、ディスポーザー処理槽とシャッター設備の点検報告があった。　資料：ディスポーザー、シャッター点検報告
③	2020年11月第3回修繕委員会（第4回理事会内）	・売主からの回答ナシ。　売主資料：受領した瑕疵対応回答の件について。　　売主に2週間後に回答する様に要求する。
④	2020年12月第4回修繕委員会（第5回理事会内）	・売主からの回答　資料：「瑕疵対応に関する対応申入れについて」へのご回答。　塗装剥がれについては、塗料と施工法の説明のみで、原因については言及無し。11月末に施工会社が無断で該当宅の写真を撮りに来ていた。塗装剥離の状況と原因の調査と思われるが、報告なし。・修繕委員資料：鉄部塗装、修繕セミナー、管理会社の扱い　上記回答は2017年発売の塗料を2015年に使ったとしており、いい加減なものである。上記回答書に書かれた塗料の1世代前の塗料を使ったと想定すると、塗装剥離の原因は低コスト(15kg1万円）で短寿命のアルキド樹脂塗料を使ったためと想定される。関西ペイントのパンフレットから判断すると、マンション全部で塗料代2~3万円、寿命3年。保証期間は2年だから剥がれは当然？　現実に劣化は2年で発生している！一方管理会社が推奨している塗料を管理会社推奨ではなく、メーカーの推奨通りに使うと寿命は10倍となる（日本ペイントパンフレット　ファインSi_pamphlet 　15kg1 万5 千円。）。管理会社から出された2度塗りの見積。 2度塗り見積 60万円増。・11月15日開催の大規模修繕セミナーは大変良かった。大規模修繕協議会　大規模修繕を 12年周期から、15年周期にすべきと活動しており、マスコミにも取り上げられている。　大規模修繕セミナー　設計監理方式を推奨。
⑤	2021年2月第5回修繕委員会（第６回理事会内）	・今回は、売主と施工会社もリモートで出席。・大規模修繕関係ホームページ開設紹介、重要事項説明書変更に伴う問題点の指摘（（２）⑰の件）。・鉄部塗装の相見積を10年保証のある㈱新東亜工業に依頼する。・売主にゴミ置場、鉄部塗装、他の件で来てもらう。2021年2 月理事会資料
⑥	2021年3月第6回修繕委員会(第7回理事会内)	・売主の前回宿題「メータボックス塗装剥がれ原因調査」の回答（3/12付）：要約「保証期間内の剥離を認め、その部分を無償対応する」。売主塗装回答　その意味は「全戸調査し、剝がれが発生しているお宅のメーターボックスを再塗装する」とのこと。現在計画している大規模修繕は、その再塗装部分を除いて実施する。そのための再見積りを行う。・もう1つの宿題「ゴミ置場を現状確認する」は回答ナシ。・相見積は2社に依頼中。1社は回答あり。他の1社とは19日に再打合せ実施（その際管理人とトラブルあり）。次回4月の理事会で塗装会社を決め詳細打合せに入る。・ゴミ室の対策案提案：ゴミ室を水洗可能としたうえで、可燃ごみは大型ペール缶に入れる。2021年3月理事会資料　本件を継続検討する。・ (注）2月の理事会議事録が発行されていないので早期発効を依頼。
⑦	2021年4月第7回修繕委員会(第8回理事会内)	・次の2点で書面回答をもらう。(1)塗装修理のスケジュール及び再見積もりのスケジュール。(2)ゴミ室の現場確認のスケジュール。　　　　理事会、修繕委員会名にてメールで連絡し、状況説明のため面会に行く。2021年4月理事会資料・塗装会社の決定は回答を見た上で決めるため、1か月延期。尚、修繕委員会の見積もり作業を妨害した疑いがあるので、公取委員会に提訴する。・修繕に関し、住民アンケートと参加者募集を行う。・管理会社変更の検討を行う。3社からエントリーあり。・ (注）3 月の理事会議事録も発行されていない。
⑧	2021年4月理事会決定に基づく売主との打合せ	(1)ゴミ置場の件：世田谷区の条例紹介と現場確認実施。現在のゴミ置場の状況では建築許可が下りないことを説明。水洗不可を可能としてもらうことになった。(2)鉄部塗装の件：現場にて、最悪の剥離状態と、別の修正上塗り箇所を見せ、新築マンションではありえないことと指摘。また剥離の原因は耐久性最悪のアルキド樹脂塗料を使用したためと推定されると指摘。修復スケジュール明確化を要求。5/10に管理会社に回答済とのこと。(3)駐車場出庫の件：現状では東京都建築安全条例を満たしていない公算大と説明し対策を依頼。2021年5月売主打合せ資料
⑨	2021年5月第8回修繕委員会(第9回理事会内)	・5/14売主打合せ報告：上記⑧を説明。・ゴミ室の件（継続検討）(1)ゴミ室ドア：このマンションの場合、建築基準法上、防火ドアが必須であり撤去不可。(2)世田谷区最新条例：このゴミ室は最新条例では認可されない（ゴミ収集されない）。(3)ゴミ室美化：設計図を確認した所、3段キャリアを使えば、びん缶回収ボックスを15個積載可能で、可燃ごみのペール缶と3段キャリアで主要ゴミの全量がほぼ収納可能。更に検討し、水洗可能となった後、この美化計画が理事会、総会で承認されれば、世田谷区に変更を申請する。・駐車場出庫口アンケートの件：現状のままでは東京都建築安全条例に「警報装置」「見通しができる空地」で違反とされる可能性があり、事故が起きた場合、管理組合が行政罰を受ける。アンケートによる決着は間違い。まず、上記⑧の売主の条例準拠の対策を期待するべき。・公取委告訴の件：4月26日、管理会社を相見積入札妨害で公正取引委員会に告訴した。・塗装会社1社と管理会社2社の理事会プレゼンテーションは緊急事態宣言が解除されるまで延期。2021年5月理事会資料
⑩	2021年6月第9回修繕委員会(第10回理事会内)	・売主もリモート参加し、ゴミ室、鉄部塗装、駐車場出口について回答確認。・売主回答内容：ゴミ室は、ゴミ室が使えなくなる期間を最短とすべく施工会社で工事方法を検討中(7/末）。鉄部塗装は施工時のペンキ材料を用いる。駐車場出庫口は施工当時の東京都建築安全条例を確認中。・修繕委員コメント：新ゴミ室にはペール缶を用いることを検討しており、工事中はそのペール缶を外置きし、ゴミ箱とすることも可能。塗装材料は瑕疵対策としては了解。但し、寿命3年の低品質塗料を再度使うことはブランドを毀損しかねないことを上層部に報告して欲しい。駐車場出口関連の東京都建築安全条例の改訂履歴によると、H11年が最後であり、H27年の竣工時には適用されている。　更に、本マンションの建築確認申請書類に「ごみ量が60リッター缶55個。集水桝、水の地流し」の記載あり。R3年の世田谷区ガイドで計算すると214缶であり、差異が大きい。世田谷区役所で確認する。・修繕アンケート結果報告：下の「３．ご意見等」に記載。・太陽光発電について：世田谷区条例で義務化されていると言うことはない。太陽光売電の法律改正で30%以上の自家消費が義務付けられ、2034年以降は売電できないのでその時点で廃棄する。しかし、内閣の2050carbon neutral政策で新補助金制度が創設される公算大。その場合は100%自家消費を前提に増設も含めてベスト解を検討する。・屋上緑化について：都市緑地法とみどりの基本条例により、屋上緑化が義務付けられているとされているが、建築確認申請書のみどりの基本条例確認申請欄には、屋上緑化は記載されていない。しかし建築許可されている。また、管理費には年2回の屋上緑化部メンテナンス代が含まれている。屋上緑化の長所短所を作業実態に沿って確認し、住民に役立っているか判断する。・修繕委員会規則：提案の線で了解され、総会に議題として提案する。・総会議題提案：1件の決議議案と5件の進捗状況報告を行う。・塗装会社1社と管理会社2社のプレゼン日：緊急事態宣言明けで且つ総会前でアレンジする。 2021年6月理事会資料
⑪	2021年7月総会修繕委員会報告	・添付資料にて報告（事前配布の総会資料に含まれる）。 2021年7月総会報告・内容：1.ゴミ室美化の件　2.鉄部塗装の件　3.駐車場出口の安全性改善　4.太陽光発電の売電を含む大規模修繕計画の見直しとコンサルタントなどの委託　5.管理会社変更の検討・修繕委員コメント：活発な議論が行われたが、総会では委任状により事前配布資料の通りに全案件が議決されるため、それ以外の意見や動議が全く受け付けられず、無意味な時間を費やしたことになる。出席者総数78名、内、委任状57名で、委任状だけで過半数であり、原案がそのまま全て決議され、それ以外は議決不可能。議事録に言う「質疑応答の後、議長が本義案の採決を諮ったところ、出席組合員の過半数の賛成により原案通り承認された。」は空疎である。 2020年総会も同様であり、議事録の7号議案議決事項が2021年の総会資料に反映されていない矛盾は、既に「議決」できないのに「議決」と議事録に書いたミスが原因であろう。住民の最高意思決定機関である総会がこの有様では良くない。委任状の内容改善、マンションの IT化による web参加化(2022年6月から法律施行）など知恵を絞る必要がある。
⑫	2021年8月第10回修繕委員会報告(第1回理事会内)	（１）瑕疵案件の状況報告（R3年6月理事会以降の報告（総会で一部報告済）） ①ゴミ室を水洗できるようにする件：7/10付回答（添付理事会報告資料 8月理事会資料）で、建築確認申請書の記述は正しいとされたが、記載された反転コンテナーボックスが設置されておらず、虚偽記述の可能性を再指摘。再び回答待ち。また、8/25日付回答（前記理事会報告資料）で、ゴミ室の工事内容が示された。反転コンテナーボックスの回答を受け取ってから理事会で扱いを検討する。 ②鉄部塗装の件：7/10付回答（前記理事会報告資料）で、各戸のメータボックスのみ補修工事するとのこと。全鉄部塗装の内、メータボックスは 67%を占める。売主に補修工事の詳細を確認する。 ③駐車場出入口前面空地について：7/10付回答（前期理事会報告資料）で東京都建築安全条例違反ではないとのこと。この資料は重要書類として理事会で保管する必要性大。（２）瑕疵以外の引継ぎ案件（前記理事会報告資料）・大規模修繕計画の鉄部塗装の計画作成、ガレージ扉の検討、住民要望の実行、修繕委員会規則、マンション管理規約改定、管理会社新契約検討、新理事からの新規提案など。
⑬	2021年9月第11回修繕委員会報告(第2回理事会内)	（１）瑕疵案件の状況報告（添付理事会報告資料 9月理事会資料） ①ゴミ室を水洗できるようにする件の売主回答：建築確認申請書に記載された反転コンテナーボックスについては、担当者が入院中の為、退院出社してから確認する。 ②鉄部塗装の件の売主回答：全戸のメーターボックスを再塗装する。工事は10月頃？＊本件については理事会から売主に手紙を出す(上記添付資料P3)。①は個人ではなく会社としての回答を要求。②は了解した旨を伝え、工事詳細計画書の提出を要求。（２）瑕疵以外の案件・大規模修繕計画の鉄部塗装：売主瑕疵対応部（メータボックス）以外の塗装見積もりを２～３社に対して行う。その際、当初予定にはなかった鉄部傷、コンクリートひび、その他理事や住民の修理希望箇所などの見積も含める（工事は2022年）。継続検討する。・改正マンション管理適正化法関連：㋐電磁的方法、web会議の早期適用。㋑大規模修繕の15年周期化と60年計画策定を提案。継続検討する。・水道排気弁故障の件：8月の理事会で管理会社が排気弁の故障であるとした件につき、不可解な点が多いため、専門家による調査を提案。
⑭	2021年10月第12回修繕委員会報告(第3回理事会内)	（１）瑕疵案件の状況報告（添付理事会報告資料 10月理事会資料） ①ゴミ室を水洗できるようにする件:継続審議。また、確認申請書など書類確認を行う。 ②鉄部塗装の件：全戸のメーターボックス塗替工事を11/1~11/5で実施する。・水道排気弁故障の件： (公財)給水工事技術振興財団のガイドラインによれば、故障の原因は異物の詰りの公算大。また、工事がこのガイドラインを守っていないことが新たに判明。故障との因果関係は不明であるが売主に報告する。
⑮	2021年11月第13回修繕委員会報告(第4回理事会内)	（１）メーターボックス再塗装の件：無事終了。修繕記録作成。メーターボックス再塗装記録）。（２）水道吸排気弁不具合の件：専門家によれば、故障の原因は99.9%異物の詰り。 (公財)給水工事技術振興財団（厚労省の諮問機関）のガイドラインに沿った工事をさせるべき。水道工事は資格が必要。要確認。 11月理事会資料（３）大規模修繕セミナー出席報告：改正マンション適正化法関連　修繕積立金が25%アップ。但し、15年化にすれば現状と同じ。
⑯	2021年12月第14回修繕委員会報告(第5回理事会内)	（１）鉄部塗装の件：メータボックス以外の個所の鉄部塗装見積依頼書を作成。相見積を想定。コンクリートひび等の要修理箇所も記載。扱いは理事会に一任。 12月理事会資料（２）ゴミ室水洗の件：区の条例で決められた反転コンテナーボックスを使わなかった経緯を説明した売主の回答について議論。以下で回答する --- (ⅰ)この回答は承認できない (ⅱ)水洗化の工事日程の提出を求める。売主への回答
⑰	2022年1月第15回修繕委員会報告(第6回理事会内)	（１）ゴミ室水洗の件：売主から、水洗化の工事は年度明けになるとの回答あり。理事会で審議し、工事の詳細計画を出す様に要求することになった。（２）吸排気弁工事について：昨年春に発生した共有廊下の白い汚れの件で、管理会社が調査した原因と提示された対策工事につき納得できない内容があり理事会にて継続審議されてきた。工事方法と施工会社に国の施工ガイドラインと都の水道条例の違反疑いもあり、修繕委員が対処方法の再検討を行った。 (2)工事をしない選択肢尚、工事を実施する場合には認定工事業者がガイドラインを守った工事を行うことを確認する。
⑱	吸排気弁工事	（１）実施日　2月1日　9:30~12:00 （２）工事事業者：管理会社統括技術部、APO-COMI㈱、㈱シンエイ(都の認定業者）（３）工事方法：国土交通省のガイドラインに沿った工事 ①管最上部の古い水の除去　②弁交換　③間接排水化　④排水管の下り勾配化　⑤弁出口から排水管終端までの長さ1m以下化　 ⑥管の固定　⑦吸排気弁直下のバルブの開放（４）工事結果：2軒の内、1軒の弁には多量の異物（塩ビの切り屑など）が付着。他の1軒の異物は余り多くない。これらの異物は竣工時には入っていたと思われる。管理会社から売主に報告。吸排気弁工事報告書
⑲	2022年2月第16回修繕委員会報告(第7回理事会内)	（１）ゴミ室水洗の件：2月26日売主回答--工事の詳細計画は3月に提出予定。（工事は4月？）（２）吸排気弁工事について：工事報告書を上記⑱にupload。（３）大規模修繕関係　　①給水設備関係：このマンションでは給水ポンプが不要の可能性あり。東京都水道局に確認する。　　②駐車場シャッター：三和シャッターの価格は50~200万円。長所短所を調査する。（４）モルタル、コンクリートのひび、欠け：随所でひび欠けが進行中。鉄部塗装時に修繕すべき。 2月理事会資料
⑳	2022年3月第17回修繕委員会報告(第8回理事会内)	（１）ゴミ室水洗の件：売主回答--4月8日～18日で工事実施予定。来客駐車場に仮ゴミ室設置。駐車場予約があるため、 4/12からに変更依頼する。管理組合全戸に工事通知を配布する。（２）大規模修繕関係　①給水設備：東京都水道局に確認。「配水管の水圧水量が規定を満たせば、増圧ポンプは撤去可能。最寄りの都指定給水装置工事事業者に確認作業を依頼できる。」とのこと。近くの指定業者に確認作業を依頼する。3月理事会資料
㉑	2022年4月第18回修繕委員会報告(第9回理事会内)	（１）ゴミ室水洗の件：売主・施工会社の手配ミスで工事延期。新日程は5月16日～23日。別途、売主・施工会社から全戸に案内予定。（２）給水設備：増圧ポンプの撤去可否を㈱カンセイにチェックしてもらう(無料）。4/25 @9:00am。また、4/11増圧ポンプの定期点検あり。点検会社による「C」判定が長年放置されており、他のガレージシャッターの点検報告を見ても、点検作業が形骸化していると考えざるを得ない。（３）管理契約更新：管理会社から提案されている更新案は、国の推奨する標準契約書と異なる点が多くある。また、現行の契約書も建物・設備の点検業務など不備な点が多い（添付「4月理事会資料」に詳細記述）。この更新案は住民側に不利であり締結できないと考える。 4月理事会資料
㉒	2022年5月第19回修繕委員会報告(第10回理事会内)	（１）ゴミ室水洗可能化工事：5月23日完了。工事報告書作成。ゴミ室水洗可能化工事報告書　今後、昨年度報告した大型ペール缶などを使った「ゴミ室美化」を検討する。（２）給水設備：増圧ポンプの撤去可否を㈱カンセイにチェックしてもらったが、撤去困難との判断。また、4/11の増圧ポンプの定期点検で3か所の給水管継ぎ目に錆を確認。2022年に予定されている大規模修繕「ポンプオーバホール(190万円)」とともに改修要否を検討する。（３）4月1日に施行された「改正マンション管理適正化法」に関連した長期修繕及び資金計画(2025年に改定要)と、マンション管理規約などの改定を次期理事会へ引継ぐ必要あり。この管理適正化法により区長が各マンションの管理状況を評価して公表し、その結果を市場が評価するシステムが導入される。施行された法律は管理組合に区長の施策に協力する努力義務を課している。　 5月理事会資料
㉓	2022年8月第20回修繕委員会報告(第8期第1回理事会内)	（１）大規模修繕関係の現状：2020年の総会で承認された2020年から2024年までの計画修繕8項目の内、鉄部塗装工事は10月に施工予定。他は、検討中、経過観察中、または見送り中。この間の計画費用は2,739万円。鉄部塗装工事：2021年11月に行われた各戸のメータボックス塗装は売主の瑕疵対策工事であり、今回はメータボックス以外の鉄部を中心とした塗装となる。修繕委員は工事計画書、見積書をチェックし、予定通りに工事が行われたことを確認し理事会に報告する。（２）改正マンション管理適正化法の関連規則：2022年4月に施行された本法律で管理組合に努力義務「マンションを適正に管理するよう自ら努めなければならない」が課された。国はこの法律に則り長期修繕計画と修繕積立金のガイドラインの改定を行った。このマンションの場合は、本ガイドラインに沿って現在の計画を修正し、2025年に総会で決議することになる。そのための検討は国のコメント通り2022年に開始する必要がある。 8月理事会資料
㉔	2022年9月第21回修繕委員会報告(第8期第2回理事会内)	・修繕委員会諮問事項の現状報告（１）給水ポンプオーバーホール：検査会社から要修理や経過観察の警告がでている。更にポンプメーカーのエバラ発行の点検表から判断してもオーバーホールが必要であると思う。検査会社からは「逆流防止装置」の１つの弁が稼働時から「閉」状態であることも指摘されており、本マンションの増圧給水ポンプが正しく使われ、正しく点検されているか疑わしい。エバラや専門家に見てもらい、必要な処置を準備する必要がある。　　　　　　　　　　　　　　（２）太陽光発電：本マンションの太陽光発電は新法律により投資回収が不可能な状態となっており積立は意味がない。暫くは現状のままとし、国や都の補助金を利用してパネルを増設し自家用に使う可能性を検討すべき。（３）駐車場シャッター：2022年2月以降検討は進んでいない。三和シャッターと打合せを行う。 9月理事会資料
	2022年10月第22回修繕委員会報告(第8期第3回理事会内)	（１）鉄部塗装見積書の問題点：2020年の前回見積と比較すると、管理費比率のアップも含めて、100万円以上割高であると、根拠をもって推定できる (10月理事会資料P3)。（２）ゴミ室美化交渉の経緯：2015年の第1期理事会で問題として取り上げられ、売主との交渉が始まった2021 年5月に売主が実地調査に来訪。「水洗できない」「反転コンテナーが無い」ことは世田谷区のガイドラインに違反することを説明。2022年5月水洗可能化の工事実施。今後、ペール缶などを使ったゴミ室美化を理事会にて取り組む。 10 月理事会資料
㉖	2022年11月第23回修繕委員会報告(第8期第4回理事会内)	（１）鉄部塗装工事報告書：若干の取残しはあるが概ね見積書通りの工事が実施されている。今回対象外とされた箇所や、工事不要と思われる箇所もあり、今後大規模修繕工事への管理組合のより深い関与が重要となる。鉄部塗装報告書（２）長期修繕計画について：次回の大規模修繕計画の見直しは2025年の総会であり、2024年の理事会（第10期理事会）で完成された案を作る必要がある。管理規約の修正をはじめ、修繕周期や積立金の見直しなど1~2年を要することから、今期の理事会にその着手をお願いしたい。 11 月理事会資料
㉗	2022年12月第24回修繕委員会報告(第8期第5回理事会内)	（１）増圧給水ポンプオーバーホール検討：エバラポンプ取扱業者数社に確認したが、修理と取替は行うがオーバーホールは行わないとのこと。エバラに確認した所、定期点検と緊急出動を組合わせたサービスを提供中とのこと。 12月理事会資料　また、管理会社が計画中のオーバーホールはエバラが行うことが判明。状況が不透明であり、エバラに更に確認して次回理事会で報告する。（２）大規模修繕計画の件：大規模修繕に関し、修繕委員が持っているこのマンションや一般のマンション、及び政府のガイドラインの情報などを文書にまとめ、次回の理事会で報告し審議する。
㉘	2023年1月第25回修繕委員会報告(第8期第6回理事会内)	（１）増圧給水ポンプオーバーホール検討：エバラのポンプメンテナンス部署の回答は、「「新JES契約(点検＋緊急出動)」で契約を結び、点検を実施してポンプの状況を把握した後、修理かオーバーホールを提案したい。また、新品給水ポンプにはオーバーホールは行わなわい。」とのこと。この新JES契約の見積書も提出されているので、決定は理事会に一任。（２）本マンションと大規模修繕：過去に露呈した問題と、対策として行われた第3者による総合診断結果及び2年保証の最後に行われた全戸アンケート結果を概要報告。特にアンケートの「組合員有志一同」のご意見は傾聴に値する旨説明（これらの資料は全て全戸配布済）。管理組合が相談できる組織を５団体紹介。国交省の推奨に従ってアンケートや専門家による診断を行う必要があることを説明。 1月理事会資料
㉙	2023年2月第26回修繕委員会報告(第8期第7回理事会内)	・改正マンション管理適正化法を反映した「長期修繕計画ガイドライン改正版(R3年9月改定。国交省)」の概要を説明：重要ポイント「手順」(1)管理規約の改定(改正法を反映した標準管理規約が既に存在) (2)長期修繕委員会の立上 (3)計画作成を専門家に依頼 (4)調査・診断実施　(5)総会決議　これらのことを2025年の改定に向けて実施要。2月理事会資料
㉚	2023年3月第27回修繕委員会報告(第8期第8回理事会内)	・2月理事会に引き続き「標準マンション管理規格(R3年6月改定。国交省)」の概要を説明：次の3点　(1)IT を活用した総会・理事会　(2)置き配を認める際の留意事項　(3)専有部分配管の工事を共用部分配管と一体的に行う際の修繕積立金からの工事費の拠出、をはじめ9項目の変更点あり。管理規約の改定は特別決議であるため、区分所有者と議決権の3/4の賛成が必要。その為に事前に管理組合員へ周知を図り理解を深めて頂く必要がある。また、今期の総会にて、長期修繕計画見直しの準備として、コンサルタント費用と建物診断費用の修繕積立金からの取崩を決め、来期の理事会が行動できるよう配慮する必要あり。　3月理事会資料
㉛	2023年4月第28回修繕委員会報告(第8期第9回理事会内)	（１）法律を反映した管理規約改定：管理会社が提案している改定案は国の標準管理規約と相違する点が75ヵ所ある。その内、 33ヵ所は受入可能、8か所は提案の修正は不要で受け入れない、 18ヵ所は再修正すれば受入可能、日本語として成立しない条文1か所、法律上の文脈がおかしい条文1か所、「民泊禁止」の総会決議事項が反映されていない、その他、要検討項目が多い。詳細検討資料を理事会に提出。取扱いは理事会に一任。（２）長期修繕計画見直し委員会の立上　目的：2025年の長期修繕計画見直し案作成。修繕周期の15～18年化、計画全体期間の60～80年化、積立金の増額、等重要課題多し。コンサルタント採用、建物診断、講演会など実施。国のガイドラインに沿う。　4月理事会資料
㉜	2023年5月第29回修繕委員会報告(第8期第10回理事会内)	（１）長期修繕計画見直しのための専門委員会規約提案。目的：2025年の改定に向けた長期修繕計画見直し案作成。「オブザーバー」を定義し、多くの居住者の意見を取り入れる。何か所か修正し来月再提出。また、専門家費用 20万円程度提案。（２）ゴミ室の改善について。第1期から問題となっているが、今回の変更は不十分。最大の問題は世田谷区のガイドラインを無視しており、マンション価値を毀損し続けていること。世田谷区が認可した「建築確認申請書」の通りに配置すべき。4月25日付で全戸配布された「ゴミ室レイアウト変更に関して」に記載された内容も無視しており、問題が大きい。5月理事会資料
㉝最新更新箇所	2023年6月第30回修繕委員会報告(第8期第11回理事会内)	（１）長期修繕計画見直しのための専門委員会規約。指摘箇所を修正して再提出し理事会に一任。（２）ゴミ室の改善について。建築確認申請書に記載されている反転コンテナ8台が入居当時から行方不明。世田谷区の建築確認の際にはあったとのことで、売主にも確認する。世田谷区のガイドライン（条例）に沿ったゴミ室を早期に実現し、マンション価値を維持したい。（３）給水ポンプは法定点検で水漏れや発錆が指摘されており、修繕計画でもオーバーホールが計画されてる。総会で積立金の取崩を決議し、早期に対策すべき。（４）国の法改正と東京都の条例改正に従い、世田谷区でも「マンション管理計画認定制度」が条例化される。区の説明会に zoom参加する。6月理事会資料

	＊注記１大規模修繕の一般市場	・大規模修繕の市場は2025年に年間7,000億円と見込まれており、各社受注競争している（矢野経済研究所）。マンションデベロッパーは自分の関係会社を管理会社、設計監理会社にしようと必死であるが、オープンに決めるケースが増加しており、当管理会社も「管理会社変更による受託は直近5年間で約20,000戸」として外部販売に力を入れている。お任せ方式ではなく、住民主導で計画立案出来るよう、国交省（（公財）マンション管理センター）から首記の２つのガイドラインをわかり易くまとめた資料と、住民が希望に合った修繕計画を作成できるサービスが提供されている　長期修繕計画作成サポート。　・令和4年には「改定マンション管理適正化法」も施行され、管理計画の認定制度が始まり、管理修繕計画がマンション市場価値に反映されることになる。　マンション管理適正化法案内・身近な例では、ご近所のマンションは「東急コミュニティー」を選んでいる。候補は数10社ある。マンション管理会社受託戸数ランキング２０２０　また、これらの評価をするポイントなども知られている。管理会社の実力を評価するポイント
	＊注記２日本最初のマンションの建替え	・四谷コーポラス：1956年に竣工した日本最初の分譲マンション。四ツ谷駅徒歩5分。鉄筋コンクリート造地上 5階建て、総戸数28戸。管理規約の制定など、日本の分譲マンションの原型。2011年の東日本大震災を受けて耐震評価を行ったところ、危険レベルと判明し建替えを決定。コンサルタントを入れて、長期間住民が話し合った。2017年11月取壊し（築61年)。・建て替え後のアトラス四谷本塩町は、鉄筋コンクリート造地上6階地下1階、51戸。 2019年8月竣工。約9割の地権者が再取得（お子さんお孫さんの世代）。尚、鉄筋コンクリート自体の寿命はアルカリ性環境が保たれれば120年以上とも言われている。

３．ご意見等

　ご意見等こちらへメールしてください：inayoshi@ch.em-net.ne.jp 　（自動リンクしない場合は入力をお願いします。）
以下に、頂いたご意見を匿名で転記させて頂き、理事会・修繕委員会で審議いたします。

No	ご指摘内容(1～13はアンケートの要望)	対策
1	修繕計画策定への第三者専門家参加(2件)。	拝承。
2	南棟バス停側の駐輪場が暗い。	理事会で現場確認実施。天井灯が西側にしか無いので、東側に移設又は増設すべく、工事見積を取る。
	太陽光パネル更新不要(2件)。	拝承。別途対策検討。
3	郵便受け近くにビラを捨てるゴミ箱が欲しい。	郵便室入口に「ビラ不要」のやや大きめの張り紙を張る(2015年にも対策実施)。
4	メータボックス塗装剥離(2件)。	大規模修繕項目に入っており、秋口に塗り直す。
5	下馬通り沿いの生垣補強。自転車置き場の改善(2件)。管理システムのIT化。	今後の検討課題とする。
6	修繕委員の立場が不明確。	修繕委員会規則を作成し、総会に提案予定。
7	コロナ消毒液が使いづらい位置にある。	west棟エントランスの消毒液を、お子供さんやお年寄りが使い易い低い位置に下げた(6月13 日)。
8	修繕の必要性を慎重に審議。積立金不足が心配。(2件)	拝承。審議は積立金を留意して検討する。
9	通路にストライダーや台車の跡が残っている(2件)。	通路はポリッシャと洗剤を使う定期清掃できれいにする。柱の傷は対策を検討する。
10	日々の清掃方法改良による経年劣化改善。専門家に相談すべき。	要検討。
11	バルコニーの水洗不可は困る。	規則では「一度に大量の水を流す」のは禁じられているが、通常の清掃では水を使える。
12	廊下排水溝の止めねじ不全。	調査し対策する。
	E棟出口と駐車場出口の側溝壁摩耗。	理事会で現場確認実施。世田谷区の管理部分であり、区に修理を申し込む。
13	ゴミ室水洗に対する売主回答督促。	拝承。13日理事会で施工者が修理検討中との回答あり。